Betongold über Menschenwürde: Wie der Immobilienkapitalismus unsere Städte und Demokratie zerstört

Berlin +8,5 Prozent, Essen +8,2 Prozent, Frankfurt +8,0 Prozent – nein, das sind keine erfreulichen Wirtschaftswachstumszahlen, sondern die brutale Realität explodierender Mieten in deutschen Großstädten [3]. Während die Reallöhne stagnieren und die Inflation den Geldbeutel ohnehin schon auffrisst, werden Millionen Deutsche mit diesem zusätzlichen Kostenhammer konfrontiert. Aber hey, wenigstens freuen sich die Aktionäre! Als Vonovia ankündigte, die Mieten kräftig zu erhöhen, machte die Aktie umgehend einen Kurssprung um satte neun Prozent [5]. Willkommen in der wunderbaren Welt des Immobilienkapitalismus, wo aus Wohnraum "Betongold" wird und aus Mietern wandelnde Geldautomaten für die Dividenden-Aristokratie.

Vom Menschenrecht zur Handelsware: Die Perversion des Wohnens

Erinnern wir uns kurz an eine revolutionäre Idee: Wohnen als Grundbedürfnis des Menschen. Wie altmodisch! In unserer fortschrittlichen Gesellschaft haben wir diesen kommunistischen Unfug längst überwunden und Wohnraum zu dem gemacht, was er in einer echten Marktwirtschaft sein sollte – eine Ware wie jede andere. Kühlschrank, Kartoffeln, Kinderzimmer – alles das gleiche, oder?

Tatsächlich haben Wohnungen einen fundamentalen Doppelcharakter: Sie sind zugleich Gebrauchswert (ein Dach über dem Kopf, Schutz, Heimat) und Tauschwert (ein Objekt mit Preisschild, das Rendite abwerfen soll) [1]. Diese Balance ist jedoch völlig aus dem Gleichgewicht geraten. Während Mieterinnen verständlicherweise an einer Verbesserung der Gebrauchsqualitäten ihrer vier Wände interessiert sind, orientieren sich "ökonomisch rational handelnde" Eigentümerinnen (lies: profitgeile Immobilienhaie) an der Maximierung der Mieteinnahmen [1].

Was wir derzeit erleben, ist keine gewöhnliche Kommodifizierung des Wohnens mehr, sondern laut Experten eine regelrechte "Hyper-Kommodifizierung" [2]. Dabei werden die gesellschaftlichen Funktionen des Wohnens vollständig dem kommerziellen Wert von Immobilien untergeordnet [2]. Die Wohnung ist längst nicht mehr primär ein Ort zum Leben, sondern ein Renditeobjekt mit dem zufälligen Nebeneffekt, dass Menschen darin hausen können.

Die Profiteure: Wer sich die Taschen mit eurer Miete vollstopft

Wer sind sie, diese Nutznießer der systematischen Wohnungsnot? Da wären zunächst die großen börsennotierten Wohnungskonzerne wie Vonovia und LEG. Während Millionen Deutsche verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen, verkünden diese Konzerne stolz, dass sie die Mieten 2025 um "mehr als vier Prozent" anheben werden [5]. Die Börse jubelt, die Mieter weinen – ein perfektes Geschäftsmodell!

Aber die Immobilienkonzerne sind nur die sichtbare Spitze des Eisbergs. Dahinter stehen internationale Finanzinvestoren, Pensionsfonds und Hedgefonds, die nach der Finanzkrise verstärkt in den deutschen Immobilienmarkt eingestiegen sind. Die Abwicklung des sozialen Wohnungsbaus seit 1989 hat ihnen Tür und Tor geöffnet [6]. Was einst gemeinwohlorientiert war, ist nun Spekulationsobjekt für die globale Finanzindustrie.

Die "rabiatesten unter den Akteuren der Immobilienbranche kennen weder Gefühle noch ethische Bremsen, dafür umso mehr 'gute' Gründe für die Umsetzung von Maßnahmen zur Steigerung der Profitraten" [12]. Für sie sind Wohnungen eben nur "lukrative Wirtschaftsgüter", keine Lebensräume für Menschen [12]. Warum auch Rücksicht nehmen, wenn es um Rendite geht?

Und dann sind da noch die digitalen Plattformen wie Airbnb, die als vermeintliche "Sharing Economy" gestartet sind, sich aber längst zu einem weiteren Treiber der Wohnraumverknappung entwickelt haben. In Wien stieg die Zahl der Airbnb-Angebote innerhalb von drei Jahren um sage und schreibe 560 Prozent [8]. Das Unternehmen ist "mittlerweile nicht nur ein bedeutender Akteur im städtischen Übernachtungsgewerbe, sondern das Portal wird auch zunehmend von Geschäftsleuten dafür verwendet, Wohnungen dauerhaft als Ferienunterkünfte zu vermieten" [8]. Jede dieser Wohnungen fehlt auf dem regulären Wohnungsmarkt.

Politik im Tiefschlaf: Warum nichts gegen die Wohnungsnot getan wird

Die Politik? Die schläft den Schlaf der Gerechten – oder besser gesagt: den Schlaf der Lobbygesteuerten. Während die Wohnungsnot immer dramatischere Ausmaße annimmt, verspricht die Bundesregierung vollmundig 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte. Die bittere Realität: 2024 wurden nur etwa 210.000 Wohnungen genehmigt – ein Rückgang von erschütternden 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr [10].

Experten warnen unmissverständlich: "Wir müssen jetzt durch ein Tal der Tränen durch" [10]. Dieses "Tal der Tränen" resultiert aus der "riesigen Lücke zwischen dem, was gebaut werden müsste und was eigentlich gebaut wird" [10]. Aber statt entschlossen gegenzusteuern, verliert sich die Politik in symbolischen Maßnahmen und Worthülsen.

Der Markt hat offensichtlich versagt, aber anstatt die Notbremse zu ziehen, wird weiter auf marktbasierte "Lösungen" gesetzt. Die Immobilienbranche fordert allen Ernstes "Bitte runter mit der Regulierung" [10] – als ob weniger Regeln das Problem lösen würden! Der freie Markt wird's schon richten, glauben die Marktgläubigen. Nur blöd, dass er es seit Jahrzehnten nicht tut.

Die vier Reiter der Mietpreisapokalypse

Warum steigen die Mieten eigentlich so unaufhörlich? Die Immobilienbranche hat natürlich ihre Standardausreden parat:

Neubau-Mangel: Der Wohnungsbau wurde durch "hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und Inflation stark ausgebremst" [9]. Warum diese Faktoren ausgerechnet in Deutschland so viel stärker zuschlagen als in anderen Ländern? Darüber schweigt des Sängers Höflichkeit.
Rekord-Zuzug: Die Bevölkerung wächst, insbesondere in den Metropolen [9]. Aber komischerweise schaffen es andere Länder mit ähnlichem Bevölkerungswachstum, genügend bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Woran das wohl liegen mag?
Fehlende Investitionsanreize: Arme Immobilienbranche! Ohne noch höhere Renditen lohnt sich das Bauen einfach nicht. Dass die Profitmargen im internationalen Vergleich bereits astronomisch sind? Geschenkt!
Zu viel Regulierung: Die armen Vermieter! So viele Vorschriften, so viel Bürokratie! Dass Deutschland im europäischen Vergleich einen der am schwächsten regulierten Mietmärkte hat? Ein vernachlässigbares Detail!

Was die Immobilienlobby natürlich nie erwähnt: Der wichtigste Preistreiber ist die Spekulation selbst. Wohnraum als Anlageobjekt, als "Betongold", als Renditemaschine – das ist der eigentliche Kern des Problems.

Die soziale Zeitbombe: Wohnungsnot als Gefahr für die Demokratie

Die Folgen dieser Entwicklung sind verheerend – und zwar nicht nur für den Geldbeutel der Mieter*innen. Die soziale Spaltung der Städte schreitet voran, einkommensschwache Haushalte werden aus den Innenstädten verdrängt. Die Gentrifizierung frisst sich durch unsere Städte wie ein Krebsgeschwür.

Besonders beunruhigend: Die Wohnungsnot befeuert politischen Extremismus. Eine aktuelle Studie des Mannheimer Zentrums für Europäische Sozialforschung belegt: Wenn die durchschnittliche Miete in einem Stadtteil um nur einen Euro pro Quadratmeter steigt, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass einkommensschwache Langzeitmieter die AfD unterstützen, um bis zu vier Prozentpunkte [13]. Gleichzeitig sinkt die AfD-Unterstützung bei einkommensstarken Mietern [13].

Die Erklärung der Forscher: "Steigende Mieten in der Umgebung wirken wie eine latente Gefahr" [13]. Diese Ängste treiben sozial Schwächere in die Arme rechtsextremer Parteien. So wird die Wohnungsnot zum Brandbeschleuniger für die Krise unserer Demokratie. Gratulation an alle Wohnungskonzerne und Spekulanten – ihr schafft nicht nur Wohnungsnot, sondern füttert auch gleich noch den rechten Rand!

Die Ware Wohnung: Vom Gebrauchswert zum Spekulationsobjekt

Die Transformation von Wohnraum von einem Gebrauchsgut zu einem reinen Spekulationsobjekt hat tiefgreifende Folgen für unser Zusammenleben. Der Interessengegensatz zwischen der "an den Tauschwerten orientierten Immobilien-Verwertungs-Koalition und den an Gebrauchswerten orientierten Bewohner/innen" [1] prägt zunehmend unsere städtischen Gesellschaften.

"Wohnungen werden als spezifische Form des Geldkapitals angesehen" [1], und ihr Wert bestimmt sich "nicht nur über den Produktionspreis, also die zu ihrer Erstellung gesellschaftlich notwendigen Arbeit, sondern wesentlich über externe Bewertungsfaktoren wie der Lage, dem Wohnungsmarktsegment oder der Knappheit des Angebots" [1]. Nicht der Nutzen für Menschen, sondern der Profit für Anleger steht im Mittelpunkt.

Wohnen als Menschenrecht? Was für ein altmodisches Konzept! In unserem fortschrittlichen Kapitalismus haben wir längst erkannt, dass Grundbedürfnisse prima Geschäftsmodelle ergeben. Warum sollte man Essen, Trinken, Gesundheit und Wohnen nicht gewinnmaximierend vermarkten? Die unsichtbare Hand des Marktes wird's schon richten – und wenn nicht, dann haben die Menschen halt Pech gehabt.

Die perfekte Sturmfront: Warum es noch schlimmer wird

Wer glaubt, wir hätten bereits den Höhepunkt der Mietkrise erreicht, irrt gewaltig. Die Immobilienexperten sind sich einig: "Eine Marktentspannung bei den Mieten ist nicht zu erwarten" [11]. Im Gegenteil: Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird sich "in den kommenden Jahren voraussichtlich noch einmal erheblich verschärfen" [10].

Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen bleibt hoch, während die Baufertigstellungen dramatisch zurückgehen. Über eine Million Wohnungen fehlen gerade dort, wo sie am nötigsten wären [11]. Das Ergebnis ist ein perfekter Sturm aus steigenden Mieten, sinkender Kaufkraft und zunehmender sozialer Spaltung.

Besonders perfide: Auch bei Bestandsimmobilien – also Wohnungen, die längst gebaut und bezahlt sind – steigen die Mieten rasant. Hier geht es nicht um höhere Baukosten oder Zinsen, sondern um pure Profitmaximierung. Die Immobilienbranche nutzt die allgemeine Wohnungsknappheit, um auch bei Altbauwohnungen die Mieten in die Höhe zu treiben. Selbst bei nicht sanierten Bestandsimmobilien explodieren die Mieten – ein klarer Beleg dafür, dass es hier nicht um faire Renditen, sondern um Profitgier geht [9].

Der neoliberale Selbstbetrug: Warum der Markt es nicht richtet

Noch immer halten viele Politiker am neoliberalen Dogma fest, dass der Markt auch die Wohnungsfrage lösen wird. Dieses Märchen wird nicht wahrer, egal wie oft es wiederholt wird. "Strategien, die das Wohnungsproblem lösen wollen, indem sie die Kommerzialisierung weiter vorantreiben, sind zum Scheitern verurteilt" [2].

Die naive Hoffnung auf "nach unten durchsickernde Wohlstandseffekte eines Wirtschaftswachstums" ist "bis weit in sozialdemokratische, grüne und linke Politikauffassungen verbreitet" [1]. Doch diese "Trickle-Down-Theorie" hat sich in der Wohnungspolitik als ebenso falsch erwiesen wie in der allgemeinen Wirtschaftspolitik.

Die Haus- und Grundbesitzerlobby behauptet derweil, das Problem sei zu viel Mieterschutz. Ein "unausgewogenes, einseitiges Mietrecht zugunsten der Mieter" führe "nicht zu einem besseren Angebot an Mietwohnungen, sondern zu weniger Mietwohnungen" [7]. Was sie verschweigt: In Ländern mit deutlich stärkerem Mieterschutz funktioniert der Wohnungsmarkt oft besser als in Deutschland.

Es geht auch anders: Alternativen zum Immobilienkapitalismus

Um mit den Problemen des Wohnungsmarktes umgehen zu können, müssen "neue Strategien zur Entkommodifizierung des Wohnens ausgearbeitet werden" [2]. Statt weiter auf den gescheiterten Markt zu setzen, brauchen wir eine grundlegende Neuausrichtung der Wohnungspolitik.

Wir brauchen einen massiven Ausbau des gemeinwohlorientierten Wohnungssektors – kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und gemeinnützige Träger, die bezahlbaren Wohnraum bereitstellen. Wir brauchen wirksame Mietpreisbremsen ohne Schlupflöcher und einen effektiven Kündigungsschutz. Und wir brauchen eine Besteuerung von Bodenwertsteigerungen und spekulativen Immobiliengeschäften.

Wien zeigt, dass es anders geht: Dort gehört etwa die Hälfte des Wohnungsbestandes der Stadt oder gemeinnützigen Genossenschaften. Die Mieten sind entsprechend moderat, die soziale Durchmischung funktioniert. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer bewussten politischen Entscheidung: Wohnen ist ein Grundrecht, keine Ware.

Schlussfolgerung: Zeit für radikale Lösungen

Der entfesselte Immobilienkapitalismus frisst sich durch unsere Städte und zerstört dabei nicht nur bezahlbaren Wohnraum, sondern auch sozialen Zusammenhalt und letztlich die Demokratie. Die Verwandlung von Wohnraum in eine Ware, in "Betongold", in ein Spekulationsobjekt für Finanzinvestoren hat dramatische soziale und politische Folgen.

Es ist an der Zeit, der Profitgier Grenzen zu setzen und Wohnen wieder als Grundrecht zu begreifen. Das bedeutet nicht weniger als einen grundlegenden Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik – weg von der Vorstellung, der Markt werde es schon richten, hin zu einer aktiven staatlichen Wohnungspolitik, die das Gemeinwohl in den Mittelpunkt stellt.

Die aktuelle Wohnungskrise ist kein Naturereignis, sondern das Ergebnis politischer Entscheidungen – und kann daher auch durch politische Entscheidungen überwunden werden. Die Frage ist nur: Haben wir den politischen Willen dazu? Oder lassen wir weiter zu, dass Immobilienhaie und Finanzinvestoren unsere Städte in Rendite-Objekte verwandeln und Millionen Menschen in Wohnungsnot und Existenzangst stürzen?

Die Zeit zum Handeln ist jetzt. Denn bezahlbarer Wohnraum ist kein Luxus, sondern ein Menschenrecht. Der Kampf um dieses Recht ist ein Kampf um die Zukunft unserer Städte und unserer Demokratie.